我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

买房问题可私信提问

提问：您好，我在石景山已经有一套房，现在打算在郊区再买一套，一是积分落户，二是投资保值，目前手头有200万现金，打算买三百万左右的房子，有推荐的吗？看过大兴天宫院的次新还有枣园，还有亦庄，没想好买哪里，麻烦推荐一下，多谢，还有一个更冒险的方式，把石景山的也卖了，大概四百多万现金，买进东西海一老破小学区住不上的那种，然后在远郊再买一小的积分落户，这个方案是不是太冒险了？求解惑，圈子已付费

回答：现在学区政策这么不稳定，肯定不投东西海老破小啊。如果石景山的房子不自住，还款能力也不错，可选择激进一点，否则就保守一点，200首付买一套小标的。板块选择上以大红门、亦庄、旧宫为主，楼盘可以看看 保利茉莉 林肯公园 朗润园 鸿坤理想城* 等

提问：美丽房姐，你好！新人首问，谢谢回复！本人年龄四十，外埠调回北京工作，目前有非京籍房票，户口也在办理中。想近期抓紧买套房子自住+教育，两个孩子都需要面临教育问题。工作地点及生活区域都在朝阳区，之前还考虑拼西城等学区房，目前也改变思路，想兼顾生活品质和孩子教育。对于朝阳区的学校来说，人朝，陈经纶，朝外，80都是好学校。但看您的帖子，望京区域投资也是首选。现在想请教一下您，要兼顾自住+投资+教育那些楼盘值得入手，预算在800-1000吧，十分感谢回复！

回答：可以看下 北纬40度，比较新，距离望京很近，属于景山朝阳九年一贯制的学区。还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡，距离望京也不远，对口朝阳外国语来广营校区。另外可以看看嘉铭桐城 ，学校是陈经纶嘉铭，算是是朝阳顶级。还有九龙山的珠江帝景，位置还不错就是品质一般， 学校是陈经纶帝景也是非常不错。

提问：房姐，你好！目前正焦虑，急盼您回复！名下有西城德胜学区满五老破小一套，燕郊两套两居。目前在孩子学校边租住，买房主要自住兼顾保值。原计划年前出售学区房置换一套三居室。现学区房爆雷，很犹豫接下来怎么走？一个选择学区房降价坚决出售加钱朝阳换房，另一个选择是等几年期待回暖再换？目前家庭名下仅一套，夫妻均京籍，还有一张房票，手上现金近二百万，可承受月供一万，是另买一套小两居还是换三居？再买一套您推荐哪里？因有家人上地上班，考虑昌平县城地铁边或天通苑是否合适，也有推荐买房山的长河御墅的，这样十来年后退休自住。请问就资产保值角度哪里更合适？但现在买房带来新问题是学区房子将不是满五唯一了，会不会导致更难卖。烦请指点，谢谢！！[玫瑰][玫瑰]

回答：1. 按现在的趋势，学区房投资的雷点会越来越多，无需求尽早出掉。可在今年底找一个好的价格出手2. 直接置换三居，在上地上班，建议买回龙观或清河板块，备选天通苑，昌平县城不建议，长河御墅别碰。

提问：您好，新人首问。90后，目前北京集体户口，有通州资格，首房首贷，单身东方帝景，工作地点国贸，年收入36w，首付可以300w，考虑在500-600的区间选筹。看到您一直推荐通州和亦庄板块作为长期进攻型资产，所以一直在看这两个板块的新房。问题1:因为未来要自住，去国贸上下班方便，考察了八通线上通州北苑旁边的京澜誉府，顾虑是不知道未来增值空间是不是会受累于周边老城区，错过通州长期价值增长，不知道您怎么看。如果有这个可能，运河附近的新盘不知道您更看好哪些项目；问题2:个人对亦庄生活环境非常喜欢，为了兼顾通勤，因此考察了17号上的台湖新盘，对明月听兰这个项目比较看好，但是比较担心这个区域因为其尴尬位置而缺少发展动能，不知道您怎么观察，这个缺少动能的问题能否随着未来的规划得到一部分解决；问题3:如果在上述的通州北苑和台湖两个板块做权衡的话，您更看好哪个片区？

回答：1. 京澜誉府这个盘品质还行，但老城区板块已经固化，未来新的规划和发展方向大多集中在运河区域，通州我推荐看看 京贸国际城2. 明月听兰还是通州的，现在有限购问题，将来也是两区交界概念。太湖那个 位置处于两区交界，而且是两个郊区的交界，本身这就是买房的一个忌讳，另外那附近现在啥都没有。虽然有规划但是这里没有通州运河和亦庄河西的概念强3. 通州北苑和台湖相比，我更推荐通州北苑

提问：房姐，您好！本人因工作地换到了望京一带，想置换房子。现住大兴一套小户型，卖了加手里的能凑275万左右的二套首付（含税费和中介费）。目前想置换一个大一室一厅，看了通惠家园、甜水园北里、飘home、炫特西区，想问一下地理位置、性价比、再次出手保值等因素，哪个区位更好？或者有其他小区推荐一下？需要户型方正，带电梯，楼龄较新的，谢谢！

回答：通惠家园这一片大部分都是洼地。通惠家园是经适房、地铁平台上建，买个东西还要上上下下不方便。 临地铁的有噪音，出入上下平台很不方便。另外小区也没啥绿化和环境，出租户较多。反正也是多年洼地吧，估计以后也是洼地， 不太推荐甜水园北里和周边一带都是典型的老公房社区，由于处于上车盘区间，价值也就在同面积次新房的8折左右，涨幅来说比较一般，有性价比高的标的可入，否则不建议飘home是04年的小区，整体维护还不错，离地铁比较近，缺点就是小区较小没什么绿化，炫特西区的位置和性价比都不错，比较推荐，缺点就是物业管理一般建议重点看飘home和炫特西区，还推荐看看附近的晨光家园、青年汇佳园、国美第一城

提问：房姐您好！新人首问：国贸上班，北京户口，娃一岁。现置换房产（换成3居），预算1200左右，有三个选择，一是通州副中心万国城MOMA，二是亦庄河西中海京三号，三是台湖绿城明月听蘭，四是朝青天鹅湾二手房。考虑到未来增值（未来如仍需购买学区房，则需将此房出售，因此希望这个房产能增值）、上班通勤、子女教育等因素，难以抉择，请问有何建议，或者您是否有其他建议的购房版块，多谢！

回答：考虑学区和增值因素，万国城MOMA先排除掉，通州长期双限 短期看会跑输大盘，而且通州没什么好的学区。明月听蘭旁边有限竞房和共产房形成价格压制，对升值不利，最硬伤的方面，还是教育配套。虽然说有景山学校和建华实验亦庄学校，但这两个基本上不了。中海京三号品质还不错的，亦庄潜力也是有的，毕竟产业已经形成，就是学区还需要点时间检验，整体是要好于万国城MOMA和明月听蘭，可以作为首选天鹅湾的品质很好，但是学区很一般。最好的选择是珠江帝景 ，这个算朝阳顶级学区了，不过1200买不到三居。退一步可以看看北工大附，买首城国际的小三居详细选筹方案见圈子内《北京选筹指南》

提问：新人首次提问，子弹400-500个，首套首贷，考虑长期发展想积分落户，本人工作金融街，老婆工作东四环，想买自住（考虑要娃以及父母来帮忙带），保值（以后赚钱换学区房）。有几个比较纠结的问题。1、当前看了一圈非城六区外的区域，选择了昌平回龙观，我的理由，第一交通便利，13\/8号线；第二有软件园\/望京码农接盘，比较保值；第三假设未来赚不到钱换不了学区，这里配套不错，住的舒服，而且附近的小学还凑合能上。想问一下这个区域选择如何，根据我的需求是否有更好的非城六区区域选择？2、具体选盘上，回龙观几乎所有的盘都看过，当前首选龙跃苑东4区，东5区的2或3层的124平的三室两卫，目前报盘价600。理由：第一，户型太喜欢了，南北通透，其他小区房子没看到过这么喜欢的户型；离霍营（双地铁）500米，交通方便。第三，总价相对低，首付贷款无压力。第四，124平三居两卫得房率高面积大，以后父母来了有地方住。缺点：无电梯；人车不分流车位紧张（本人有辆电车）；是07年的经适房，质量貌似都说比商品房差，几乎没啥物业。次选国风美唐，为什么次选国风美唐，第一90小三居平要600万+，总价太高，首付贷款有压力；第二户型还行但得房率低，老家东北的都喜欢住宽敞的房子；第三我认为国风美唐就是炒起来的，根本不值这个价，经过了21年小阳春高成交量后，依然有大量的报盘，量在价先，当前高估。想问一下，我的选房思路是否正确，根据我的需求，回龙观区域还有没有其他项目可选？（需求：紧邻地铁，户型好，房子别太老）3、其实后来又想了一下，即使不考虑积分落户，可以考虑城六区，可能回龙观龙跃东4、东5也是我们最喜欢的。总价600以内，面积大（120+），户型好（方正，南北通透），交通方便（紧邻地铁无论远近都算交通方便），非京户有凑合的学校可以上。还是想问一下，按照我们的需求城六区内是否有合适的区域合适的小区供我们选择？问题的有点细，但确实是我很久以来的思考，如果错误的话非常希望得到指正！

回答：1. 回龙观做为刚需盘是很合适的，这里总价基本是300-700之间，这个区间内未来都很容易出手，涨幅来说，回龙观一直还行，跟上大盘完全没问题。非城六区除了回龙观就是看亦庄了，亦庄缺点就是配套相对还不是很成熟，可以去那边看看新盘。2. 回龙观的板楼大多户型都很不错，南北通透居多。龙跃苑东4区，东5区离地铁都很近，不过没啥学区的。国风美唐也没啥学区，这个你要清楚，昌平学区稍微好一点，可以看下和谐家园、矩阵、龙锦苑X区也都是板楼， 对口的育新回龙观分校，还有融泽嘉园 对口育翔、161的昌平分校。3. 可以常营淘一下，例如 北京新天地、万象新天，不过面积在100左右了。

提问：房姐您好，看您文章深受启发。看到您推荐双井附近，最近确实验证上涨，厉害 但我在很多回答中都没有看您提到欢乐谷附近的房子。我最近关注了世纪东方嘉园小区，有不错的大两居，价格700左右。不知道您觉得这个小区怎么样呢？因为周围配套商业一般，又偏南，但是看也有学区（虽然很一般），而且交通算方便，无论7号线或者上四环，加上房子户型非常不错。所以想咨询下，是否有投资价值？非常需要您的指点

回答：欢乐谷这种场所一般会建在外环或者郊区的交通主干道出口上，所以更有可能导致对区域的合围，发展受限，周边的房子升值一般。世纪东方嘉园 在那边热度比较高，很多置换客户首选小区，缺点就是南侧是京哈高速，西侧是四环，临近楼栋噪音大 要注意回避，这个小区自住可以，由于地段不好 投资比较一般。

提问：首问：刚需买房，非京籍有北京房票，投资；年龄45，有200W可首付，10年后可以考虑给孩子置换，目前买哪里的可以保值增值，新房或二手房都可以。刚刚看了融创亦庄1号7层89限竞房。请房姐指导一下。

回答：200万首付，看总价450左右的，新盘集中看下亦庄板块，这里很适合长持8年以上，赌板块的上升期。亦庄壹号缺点就是离地铁站远，对于郊区的刚需房子来说东方帝景，离地铁站远升值空间会比较差。建议看下中海寰宇时代。二手可以看下常营的柏林爱乐和苹果派，还有回龙观的和谐家园、新龙城、矩阵小区

提问：房姐，西安浐灞住宅一大套。同时北京有购房资格，预算500w。是否可以出西安购入北京？时机大概是什么时候比较合适？

回答：西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价过去4年涨幅也偏高，现在入场有追高的风险。尽早入北京，现在的非高溢价的学区标的还是在涨，依旧是卖方市场，今年上半年北京成交量又创下5年新高。即使最近出台新政，封堵了离婚买房的补丁，但对后市的影响也不大，只是一个定向调控，小的波动反而是一个入场时机。

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